最近在談一個投資案,其實對方一開口,就已經達到我心中屬意的價格了,但是他太想買了,在過程中不斷透露出這個信息,所以他只能讓我一路把價格多拉了300幾萬!
談判最重要的一件事,就是保護自己的底牌,同時不斷地去挖掘對方的底牌!
最近在談幾個重要的投資案,更深刻地感受到這件事的重要性。
央行最近發動了第七波打房政策,整個市場哀鴻遍野!大家都說這是有史以來最嚴格的一波!政府的用意很明顯是要透過限制房貸成數和寬限期等條件,來抑制投資客和投機客的炒房行為,讓市場可以冷靜一下。但問題是,這一次的政策真的可以有效遏制房價狂漲嗎?對於那些因為高房價而絕望的剛性需求者來說,這次的打房會為他們帶來希望嗎?
這一波房市管制策略整理如下
這次政策的目標鎖定了持有多戶的投資客、企業法人和高價住宅的購屋者,目的是希望讓這些人拿不到便宜的貸款,減少投機行為。
但說穿了,政府根本沒打到重點,反而只是針對買房的老百姓下手,真正的炒房龍頭-建商卻安然無事。
為什麼這些政策沒有效?
政府真的不知道嗎?
這麼多學者和專家難道看不出預售屋的市場已經完全失控了嗎?怎麼可能!他們全都知道這一切,而且,政府本身也是炒房的共犯!政府高掛土地價格、提高公告現值,結果呢?政府自己賣地也賺得盆滿缽滿,根本就是在幫建商墊高成本,好讓他們有理由賣得更貴。這些政策看似打擊投機,實際上卻是替建商鋪路,讓炒房的火越燒越旺。
打房依舊只是口號?
總之,這次的打房第七波依舊只是口號,實際成效恐怕極其有限。政策聚焦於限制老百姓的貸款,卻對真正操控市場的建商視而不見,這樣的打房怎麼可能有用?
在政府一手操控和放水下,台灣的房價怎麼可能會下來?
除非有實質性的改革,否則我們只會繼續看到房價高飛不回。
房價會不會跌?
對於成屋(中古屋)來說,過去這四年歷經了大風雪,因為每年的交易量都在下降,尤其是台中市更是慘兮兮!而這一波房貸的管制,依然針對成屋市場,如果我們說央行到底是在幹嘛?真是大笨蛋,那就太低估他們了!
央行很聰明,絕頂聰明,他們知道這樣會讓人潮衝往預售屋,接下來房價會繼續猛漲,但是連續七波的大動作打房,絕對會讓人民感動!
總之,我認為房價依然不會有明顯的下降,雖然交易量會變更少,成屋會更難賣,但是要房價有修正,還是要等泡沫破掉。
今天想跟你聊聊某個事件的感觸!
我有一個學員,在成為我學員之前,因為幫許多投資客裝修房子,看到投資客賺很多錢,所以他也想要買房子投資,他看了實價登錄,也努力地看了不下三十間房,最後在新北市蘆洲看到一間比市價便宜的公寓,也順利買下它!他沒有想到的是,這其實是噩夢的開始!
問題慢慢地浮出
在那地區40年左右公寓,實價登錄上的大約是950左右他也真的有買得比較便宜,大約是875萬(含服務費和其它),為什麼這間房子會“比較”便宜,因為有許多明顯的瑕疵,例如嚴重漏水、壁癌、廁所老舊、廚具不堪使用,地板磁磚裂開…等。
但是身為專業的木工設計與統包師傅,對他來說,這些其實都是可以處理的,就勇敢買下,然後開始進場裝修,目標是把這間房子變成一間「ㄧ卡皮箱可入住的精裝修房」
修繕工程如火如荼地展開,自己的房子,自己的工班,當然進度神快,但是過了1個月後,他開始覺得不太對勁。 因為工程雖然才進行到3分之一,但是他已經支出了100萬了,而且工程還沒做完呢!
於是,他決定上網找資源和知識,從Youtube看到我的影片,參加了我的課程後,用一個禮拜的時間,看完所有課程。然後立刻報名進階課程,並跟我約1對1諮詢!
他犯的三個錯!
1.買不夠便宜
雖然比市價低,但是這間房子現況真的太差了不只是室內,室外和樓頂也要處理,評估把這間房變成基本簡約室內屋況,至少要150萬左右。但是他只便宜市價75萬,絕對是不夠的
2.裝潢花太多錢
看了一下他們的設計和3D圖,真的很漂亮,這間房一定會有很高的詢問度,但是他們的裝潢+修繕,要花300萬,佔了他買這間房的成本35%,
因為他光修繕就佔了1半了,所有東西都是用最好的,設計感強,裝潢的完整度也極高,買到的人不僅可以一卡皮箱入住,還可以過一個很高品味的生活(只是進門前還是要爬樓梯啦,畢竟是老健身公寓)
但是,當你的成本不斷提升,賣價自然也要跟著往上開,到時候要賣,勢必會有賣壓!
3.沒有申請寬限期
因為前面的理由,這間房可能會持有蠻長一段時間,如果沒有寬限期,每個月要繳的本金+利息,著實也是一種壓力。
死馬當活馬醫
他還是硬著頭皮,把他裝修好,然後直接掛高拿出來賣!
他的購入成本875萬,加上裝修300萬,成本來到1175萬。他想要賣1350萬,所以網路上的開價是1450萬!
然後,兩年後終於有一個32歲的年輕工程師,以1350萬簽約買下它了,很快地簽約金10%,135萬就入帳了,但是這是另一個噩夢的開始!
不懂貸款可能會害死你
前面有說過,這間房的市值是950萬左右,銀行也是這麼認為的,銀行的鑑價真的就是950萬,所以銀行願意放款的最高額度是950萬的八成,也就是760萬!
所以這個年輕人要拿出…615萬的自備款(含服務費),先估貸款再出價,是多麼重要啊!
我想問你,如果你有615萬的現金!你是否會想要在蘆洲買一個29坪的40年的爬樓梯老公寓,即便他是精裝修的房子?
經過了3個月,貸款貸不到,信貸也申請了什麼都做了,真的湊不到錢,違約又會賠掉數十萬!這個年輕人,失眠、暴瘦、輕微憂鬱爆發。
最後,他的未來岳父,把自己的房子拿去增貸借他250萬自備款,終於解決的這個事件。
開心不起來的見證
對於我的學員,他這個案子成功獲利並解套,我自然是替他開心,但是這種炒作的行徑,我是不認同的,看到那個年輕人這樣,實在是開心不起來。
這也讓我更加確定自己要把正確的財商與買房知識,透過課程傳遞出去的決心!這件事情我已經做了12年了,但依然有這麼多的人不懂買房的基本知識,這代表我的工作依然沒有辦法停止。
你呢?這個故事帶給你什麼感受?
期待各位真的透過我的課程,可以學會房地產,這些知識不難,你只是沒人教你罷了!希望我可以成為那個傳遞正確知識的人,幫助更多人避免上述的問題。
今天先和你聊到這裡,我很快會和你再聊!
昨天和一個學員阿正諮詢時我們聊到,他上個月買的那間要自住的房子的故事!
當時阿正在下了斡旋之後,房仲用了一個強大的心理戰術,讓他在焦慮了兩天後,決定加價120萬追上去,最後也以770萬,在高雄市三民區成交了一個透天厝!
到底發生了什麼事? 房仲做了什麼?
首先先讓你知道,即便他一口氣加了120萬上去,還是便宜了市價近80萬元!
故事模式開始:
阿正想要買一間自住透天厝,年份不要超過40年,目標是不要買貴,買在合理鑑價,地段優質抗跌,價位是1000萬以內!
看了一年多的房子,一直不敢做決定,因為不了解市場,網路資料有看沒有懂,好像知道又不是很了解,最關鍵的崩潰點是房仲一直以來都是一副「現在沒買以後買不到」的嘴臉,也不知道該不該信!
而這些問題,都在上完我的課程之後的一個月完美解決!
那間透天厝,市價大約850-900萬,銀行估值800萬,可貸金額大約650萬,阿正直接下斡旋650萬,再運用課程所教的「迫收斡旋」的技巧後,房仲最終接受了阿正的出價,寫了要約書,並收取兩萬塊斡旋金,進入議價階段!
奇妙的事情發生了!
當天晚上,房仲主動聯繫阿正,跟他要了銀行帳戶,說是未來如果沒談到,退斡旋時匯款要用的。
而當阿正提供給他之後,房仲竟然直接就將2萬元,匯回給阿正! 然後跟他說,2萬元斡旋已退回,650是談不到的,沒有7字頭是不可能的。 我可以報另外一間給你,比較適合你。
阿正瞬間傻眼,奈安捏~~
一般不會這樣做
我先說明一下這一個動作,奇怪在哪裡
疑點一、這間房沒有第二競爭者,下午才收斡旋,晚上就退也太有效率
疑點二、如果650談不到,為什麼沒有提出加到7百萬的要求就退?
疑點三、退斡旋通常會把買家再拉到現場一次,這樣就可以再洗一次,畢竟已經下斡旋了,就是準買家,不會用匯款如此草率的做法!
被退斡旋後的隔一天,剛好是我進階課程學員的週報時間。
除了完整的線上課程之外,每個禮拜一晚上09:30pm 我都會有一場線上的週報,主要是分享最新房產的消息以及一些知識。
在最後的QA,阿正提出了這個問題…
我問了一些狀況與資料,最後給了一個明確建議,也教了幾招話術,篇幅的關係,這部分我明天再跟你分享!
再次勇敢出價
總之阿正,再次勇敢出價,並且運用一些談判技巧,最終讓菜鳥房仲沒輒,引出背後的大魔王,也就是店長。
接下來就像前面提到的…
雖然後面一口氣加120萬,對這個案子總價的比例來說有點高,但是以長自住為前提,在黃金區域買到一個低於市價近百萬的透天,已經是很棒的結果了,阿正的家人無不驚嘆:「怎麼能買這麼便宜?!」,他自己也很滿意!
比賺到錢還開心的事!
其實12年前我剛開始做房產的教育培訓,目的是為了找團隊,因為要從茫茫人海中,找到有實力且價值觀知識差不多的人,真的是太難,乾脆自己出來教課,訓練完之後再招募,也因為這個系統,我們當時成為了中南部最大的投資社團!
但這麼多年之後,對我來說,把這個訓練系統推廣出去,已經衍生出一種教育市場的責任感出來了!因爲,房仲真的太兇惡,市場真的太難懂了。
買房可能是你一生會花最多錢的一次支出,其實要做的功課真的不比考駕照還要少,因此我認為花錢上課吸收經驗,是最聰明且絕對不賠本的投資。
這個端午連假,我確實好好地放鬆了,你呢?
上週六6/8是個重要的日子,第一個是我的教會舉辦了大型的博覽會,集結了50多個創業者來到教會擺攤,分享他們的創業經驗。這是一個重要的活動,全台灣的雲點家人,都在這一天回到母教會!
第二個重要的意義,上週六是我兒子Eddy的兩周歲生日,剛好我們趁著這次下高雄時,再一路去墾丁一趟,幫兒子慶生。
而這次下高雄,也順便做了一個30分鐘的短諮詢!
有一個學員因為過去創業,資金和額度有些錯誤應用,除了讓房子賠掉了之外,現在手頭很緊,甚至信用瑕疵即將再次惡化了,而這一次的惡化,要恢復將要花費更大的力氣與時間。
這個故事與知識,因為今天是端午佳節就先不提,也許明天再特別寫封信跟你分享這個重要知識,今天就只想和你聊聊…
以他的情況,我認為不是很難解決,但確實身在其中,過去也從來沒有看過這些個案的經驗,確實會不知道怎麼處理,完全感受到他的焦慮,辛苦了!
透過30多分鐘的快速諮詢,目前已經有了明確的方向,給了他一個可執行的計畫之後,相信很快便會解決!突然有一些感觸,很多時候神的引導,都不會是沒有意義的!
因為過去我曾經在一間房地產金融公司擔任過營運長(我是上班族),簡單一點來說,就是民間借款公司。因為在這間公司的一年經歷,讓我今天可以有這樣的經驗值,可以輕鬆地協助學員處理這些問題。
我最近一直在思考的問題是…
我可以用什麼樣的方式去服務更多人?我可以帶來什麼樣的服務?這也是我最近頻繁地和進階學員一對一的原因,因為我相信我過去12年在財商界以及投資界的經驗,可以給人們一定的協助!
而且,如我的導師所說,我擁有一個重要的特質,就是無可救藥的樂觀!
好像很嚴重的問題發生時,我還是保持淡定,然後“相信”事情一定是能解決的!而事實證明,那些事真的都被解決了!今天是端午節,祝福您粽子節快樂,貼心提醒,粽子不要吃太多喔,因為真的熱量超高(一顆便當),而且超高GI值,會讓血糖不穩定喔!
今天先和你聊到這邊,我很快會和你再聊~
今天是星期二,這週是忙碌的一週,雖然這才第二天,但排滿的行程與工作項目依然讓我充滿行動力!
錄製短影音,和學員1對1諮詢,準備週報內容,看投資物件(評估與掌握),聯繫房仲,關心學員飲食計畫,股東電話會議,新人招募諮詢,線上研討會。
回想幾年前軟爛的自己,因為自己打造了事業系統,有著被動收入的支撐,我每天報復性看劇打電動,什麼事都不想做,只為了補償創業六年失去的那些時光。
現在的我真的非常充實,而這是我的日常!而這麼多要做的事情,並非所有事情都是我擅長的,大約有30%的工作室像是新的嘗試!這也讓我的生活充滿著挑戰,而這就是有趣的地方了,也因此讓我充滿了驚奇與驚喜!
上個月我在YouTube上看教會的主日直播,得到了一個前所未有的啟發!作為一個現代基督徒,雖然我去年才受洗回家,但是在這一年多的歷程,我真實地努力學習如何成為一個好的接受牧養的基督徒!
但在這篇信息,牧師告訴我們,其實教會的框架是羅馬帝國設下的,過去的12門徒並沒有這樣的規範,每一個人只要得到聖靈的感動,就得著能力,就能起身去傳福音,透過自己的專長與能力,直到地極,做神的見證!
其實,每一個人只要有聖靈,就可以去傳福音,自己就是一個行動教會!
這篇信息,讓我重新檢視我自己,作為一個父親、房產教練、基督徒、創業教練,我應該做什麼?
神賜給我什麼能力,歷練了我哪些實力,這些東西應該化為祝福,去幫助更多的人,我相信這是神要我在這地上做的事。
於是我開始寫下計畫,安排行程,行程表開始被填滿,而當我開始聚焦在行動時,很多事情就會開始朝好的方向前進!
好啦,今天先跟你聊到這邊,我要去做今晚線上研討會的簡報了!
最近我有一個學員(小郭)在看了一年多的房子後,加入了我的課程,並且在一個月後,終於買到自己心儀的房子!
我很好奇,爲什麼要看這麼久的房子,是不知道自己想要的需求還是有什麼挑戰嗎?
其實,他和大多數的朋友一樣,看房時都有著兩種情緒…
第一個是懷疑,懷疑這個市場、房仲說的話、屋主賣屋的動機….
第二個是恐懼,恐懼自己買貴、買到爛房子、貸款無法通過!
而這其中,最大的挑戰就是不知道房屋仲介說的話,該不該信!
但其實,這個問題反而是最好解決的…
不帶情緒,以邏輯壓制房仲
在我的新的進階課程中,我每週都會有一次的Live週報,時間是一小時,除了分享一些實用的主題,也用作平時的QA,小郭就很會運用我所提供的資源,不僅在這一班學員的專屬社群中發問,也踴躍在週報時問問題!
於是,他講話開始有底氣!開始用我們江湖課程團隊的基本招式「邏輯壓制」,一般菜鳥房仲是無法應付我們課程教的能力的,只好請出背後的神主牌-店長出來!結果就是,屋主開價898萬,銀行鑑價是800萬,小郭750萬成交
知識與能力可以提升財務力
知識的提升,就是財富的倍增!如果從結果來看,房仲當初聲稱屋主的底價是850萬那段話,跟屁一樣!但是,在上課之前,小郭雖然覺得房仲說的話很扯,但是又無法確定,這也是為什麼他看了一整年的房子,遲遲無法做出決定!
直到上了課程後,他會判斷地段、懂得開發銀行與估價、懂得判斷屋況是否好整理、也知道房仲有沒有說真話,以及如何破解並讓局勢倒向我們這一方!
於是,他這輩子買房,不可能買貴了,除非他故意!
今天早起,帶兒子去上學(托嬰),然後回家和老婆一起享用早餐,接著就是我們每天的功課,一起靈修!
每個人都有不同的信仰,過去的37年,我幾乎是無神論者,但是去年我讓耶穌進入我的生命之後,我的靈性確確實實地提升了,於是開始能有勇氣與能力,去迎接我過去無法接受的挑戰!
而挑戰背後,就是恩賜!
因此,如果您現在已經有您的信仰,那麼記得好好地去親近,如果您還沒有,但是經常遇到一些挑戰,覺得過不去,那麼你可以跟我說(我相信你可以在網路上找到我,跟我對話),我可以和我太太一起為您禱告,讓神來帶領陪伴你。
最近我開始認真分享短影音已經持續了180天,我覺得比起過去YouTuber時期,我更有熱情了,這真的是很適合我的模式。
也因此,開始會有許多人在IG、TikToik或是FB跟我交流,當然也有很多人詢問他們在房地產的問題!
有一個問題,特別吸引了我的眼球。有一個單親媽媽,被二度詐騙,遇到假代書,最後房子被騙走了!其實我必須很遺憾地說,這雖然有涉嫌詐騙,但是合約應該都有清楚表明,大概…告不成,也要不回來!
這就是為什麼,這12年來,我堅持做財商和房地產的培訓?
因為,買房子是大部分的人一生的夢想!而因為知識不足,或是遇到狀況沒有正確的人可以問,然後…房子沒了,這就是夢碎
明天我們有本月第二場,Mr江湖007購屋術的線上研討會!我想跟大家分享一下,回租附買回的騙局,是怎麼發生的!
【江湖007購屋術】
2024年4月6日
時間:20:30-22:30(2小時)
地點:線上研討會(Zoom)
費用: 免費參加
同時,我們也要討論,在現在這個時局,房地產開發的策略跟獲勝率,更重要的是,如何在黃金地段,買到市價7折的房子!
我們來認真地探討,與房仲交涉的眉角!
如果您有任何房地產或者財商相關的問題,也歡迎記錄起來,直接在線上QA